граждане или юридические лица, являющиеся арендаторами земельного участка, находящегося в публичной собственности, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных п. 3 ст. 39.6 зк РФ случаях только при наличии в совокупности условий, содержащихся в п. 4 данной статьи.

в 2007 году распоряжением уполномоченного органа муниципального образования (далее – департамент) некоммерческому партнерству сроком на три года предоставлен в аренду земельный участок для строительства многопрофильного спортивно-оздоровительного комплекса. Департаментом и некоммерческим партнерством заключен соответствующий договор аренды сроком до 2010 года.

в 2013 году стороны продлили срок действия договора до 26 июня 2016 г.

по условиям договора арендатор имеет право заключить по истечении срока договора новый договор на согласованных сторонами условиях или продлить срок аренды участка на прежних условиях по письменному заявлению, переданному арендодателю не позднее чем за три месяца до истечения срока настоящего договора, за исключением случаев, предусмотренных земельным законодательством Российской Федерации.

со ссылкой на то, что департамент отказал некоммерческому партнерству в заключении договора на новый срок, последнее обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании данного отказа незаконным.

решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлениями суда апелляционной инстанции и арбитражного суда округа, заявление некоммерческого партнерства удовлетворено, на департамент возложена обязанность направить некоммерческому партнерству проект договора аренды в течение 10 дней со дня принятия решения суда. Суды исходили из того, что некоммерческим партнерством проведены значительные подготовительные работы, а также действия, направленные на освоение спорного земельного участка, оно не могло уложиться в срок, установленный договором, в том числе по независящим от него причинам.

судебная коллегия верховного суда Российской Федерации отменила названные судебные акты и отказала в удовлетворении заявления по следующим основаниям.

согласно п. 1 ст. 39.6 зк РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 данной статьи.

в соответствии с п. 15 ст. 39.8 зк РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды, установлены п. 3 ст. 39.6 зк РФ, а условия реализации такого права – п. 4 данной статьи.

некоммерческому партнерству земельный участок был предоставлен без проведения торгов, поэтому в силу подп. 1 п. 3 ст. 39.6 зк РФ заявитель имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов при наличии в совокупности условий, перечисленных в п. 4 ст. 39.6 зк РФ.

для заключения с некоммерческой организацией договора аренды без проведения торгов отсутствовало условие, установленное подп. 4 п. 4 ст. 39.6 зк РФ, поскольку на момент принятия оспариваемого отказа, а также на момент вынесения оспариваемых судебных актов, не имелось оснований, предусмотренных подп. 1 – 30 п. 2 ст. 39.6 зк РФ, что не оспаривалось некоммерческим партнерством в ходе рассмотрения спора, и в отзыве на кассационную жалобу. Объектов незавершенного строительства на спорном земельном участке, дающих право на заключение договора аренды без торгов однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства, также не имелось (подп. 10 п. 2 ст. 39.6 зк РФ, п. 21 ст. 3 федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ “о введении в действие земельного Кодекса Российской Федерации”).

ссылка судов на необходимость оценивать действия сторон как добросовестные или недобросовестные с целью применения п. 1 ст. 10 ГК РФ к спорным правоотношениям при рассмотрении данного дела не основана на нормах земельного законодательства и фактически вводит дополнительный критерий для предоставления земельного участка без проведения торгов взамен условий, предусмотренных подп. 4 п. 4, подп. 1 – 30 п. 2 ст. 39.6 зк РФ.

правовая позиция, сформулированная в определении верховного суда Российской Федерации от 8 февраля 2017 г. N 304-эс16-6168, не подлежала применению к спорным правоотношениям, поскольку основана на иных фактических обстоятельствах. Общий срок аренды некоммерческим партнерством спорного земельного участка на момент рассмотрения дела судами составил более девяти лет; судебные споры по вопросу о выдаче разрешения на строительство возникли по истечении более восьми лет со дня предоставления земельного участка в аренду, а первоначальное разрешение на строительство некоммерческое партнерство получило по истечении пяти лет с даты заключения договора.

определение N 304-кг17-9125

обзор судебной практики верховного суда Российской Федерации N 1 (2018)

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Аватар
Insu Law / автор статьи
Юрист с большим опытом, консультант в области защиты прав потребителей, возврата и обмена товаров.
Защита прав граждан